營業人銷售土地與房屋銷售額之認定

臺北高等行政法院99年度訴字第1782號

最高行政法院判決100年度判字第1812號

事實概要

原告（oo公司）於93年間銷售台北北投區大廈之土地及房屋共125戶，申報房屋買賣價款為1億2千萬，經被告（稽徵機關）查得該銷售房屋款顯較時價偏低，據以補徵營業稅7佰萬元，原告不服，經復查、訴願均遭駁回，遂提起行政訴訟。

原告主張(納稅人主張)

一、系爭房屋及土地之售價已依房屋及土地之售價已依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算。

二、依財政部96年5月30日台財稅第09604520980號令釋以出售房屋帳載未折減餘額估算房屋時價，未調查其他各項時價資料或核算平均數，率以帳載資料推計課稅結果，違反量能課稅及核實課稅原則暨其衍生之公平原則。

三、以93年北臺灣十大建商佔市場之營運規模來推計售屋時價的合理性，應較被告以成本之推計方式更具客觀性。

被告主張(國稅局主張)
    房地比分析：   

成本占總成本比例與銷售金額占總銷售金額比例，與其各別支出成本顯不相當。

已售房地部分之總利潤率約為16.85%{（總售價-已售房地之營業成本）/總售價}。

免稅土地銷售部分享有鉅額利潤，房屋銷售部分負有鉅額虧損。

房屋銷售額調整-歷史成本比例法

結論

一、土地及房屋雖被視為不同之權利客體，但民間交易習慣上係以房地總價計算，故沒有清楚的房地各自單一價格之資訊或數據。

二、不動產銷售同業資料不具參考性，因「土地交易在所得稅制上分離課稅（只課土地增值稅），且不量能課稅（土地增值稅之稅基計算不以實際交易價格為準），而營業稅上又免稅」之條件下，不動產業者有誘因提供「高土地銷售額與低建物銷售額」之資訊。

三、建物與土地為互補財，需求上之連動使其市場價格同樣連動，因此建物投入成本越多，其土地在市場上之評價也越高，因此被告以建物成本與土地成本之比例分攤房地銷售金額對土地及房屋之各別歸屬，與經驗法則並無違反。

法律依據：加值型及非加值型營業稅法第32條

關係法令：

日期文號：財政部96.05.30台財稅字第09604520980號

摘　　要：土地租賃關係消滅後承租人移轉房屋與出租人開立統一發票事宜。

主　　旨：

一、營業人向另一營業人承租土地，並於承租土地上以自己名義自費興建房屋，因土地租賃關係消滅，移轉該房屋所有權與出租人者，該房屋應認係承租土地之對價，承租人及出租人均應於所有權移轉日按房屋之時價開立統一發票報繳營業稅。

二、依加值型及非加值型營業稅法施行細則第25條規定，本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格。前揭所稱房屋之時價，應參酌下列資料認定之：

　　(一)報章雜誌所載市場價格。

　　(二)各縣市同業間帳載房屋同一月份之加權平均售價。

　　(三)不動產鑑價公司鑑價資料。

　　(四)銀行貸款評定之房屋款價格。

　　(五)臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之時價。

　　(六)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。

　　(七)出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。(歷史成本法)

　　(八)法院拍賣或國有財產局等出售公有房屋之價格。

　　(九)依前述各項資料查得房地總價及土地時價所計算獲得之房屋售價。

　　(十)時價資料同時有數種者，得以其平均數為當月份時價。

資料來源：財政部賦稅署

加值型及非加值型營業稅法第17條

營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額。

加值型及非加值型營業稅法第43條第2項

營業人申報之銷售額，顯不正常者，主管稽徵機關，得參照同業情形與有關資料，核定其銷售額或應納稅額並補徵之。

加值型及非加值型營業稅法施行細則第25條

本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格。